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拆迁的补偿方式及补偿标准

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-12-25  浏览次数:100
核心提示:甲在本市宣武区a地区北房一间,房屋面积为10.9平方米,甲在他处另有承租公房三间,甲的户口在a地。2001年10月乙拆迁公司对宣武区
 甲在本市宣武区a地区北房一间,房屋面积为10.9平方米,甲在他处另有承租公房三间,甲的户口在a地。

2001年10月乙拆迁公司对宣武区东起虎坊路、南华东街,西至粉房琉璃街、黑窑厂街,南起双柳胡同,北至规划道路中心线进行拆迁,甲在a地之房屋在拆迁范围内。乙拆迁公司在2001年10月发布了拆迁公告,拆迁公告载明,此次拆迁适用北京市政府16号令,对被拆迁人实行拆迁房屋货币补偿与产权调换相结合的方式。经过入户调查、房屋作价,及双方协商,甲因家庭经济条件和其他情况限制,不能购买就地安置房屋也无法选择异地安置房屋,故向乙拆迁公司申请要求货币补偿,向乙拆迁公司出具了申请书一份,并与乙拆迁公司签订《a地改造货币补偿协议》一份,约定乙拆迁公司给付甲私房所有权补偿款6696元,货币补偿款12万元,提前搬家奖励1万元。后乙拆迁公司于签订协议的次日将上述拆迁补偿款共计136696元给付甲,甲将房屋交乙拆迁公司拆除。

2004年2月,甲以在拆迁时,乙拆迁公司应对作为房屋使用权人的甲进行安置,甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的权利,但乙拆迁公司未对甲进行拆迁安置,违反了相应法规的规定;在未安置的情况下,乙拆迁公司应对其实行产权调换,但乙拆迁公司未按照相关规定对甲原有房屋作价,其所出示的房屋重置价格的作价报告未按照规定的程序进行,存在严重的欺诈,房屋作价价值与房屋的实际价值不符,导致甲取得的补偿款减少,因此无法选择产权调换,只能领取补偿款,失去了产权调换的机会,乙拆迁公司应承担相应的责任。诉讼要求:一、确认甲与乙拆迁公司签订的《a地改造货币补偿协议》并非甲的真实意思表示,应认定无效。二、要求乙拆迁公司按照规定对甲进行拆迁安置。三、重新对甲原有房屋按照相关的规定进行作价,计算补偿款,由乙拆迁公司支付给甲;由甲选择是否进行货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合的方式。乙拆迁公司辩称,双方已经达成了《a地改造货币补偿协议》,为双方的真实意思表示,甲主张《a地改造货币补偿协议》存在欺诈与事实不符;对于货币补偿与产权调换或两种方式的结合,甲只能选择其中的一种,选择货币补偿是甲的真实意思表示;现甲主张乙拆迁公司对其进行安置,因甲已经在签订《a地改造货币补偿协议》之前选择了货币补偿的办法,没有选择回迁安置,故甲现在诉讼主张要求回迁安置,法院应判决驳回其诉讼请求。

【一审法院审理后确认】

乙拆迁公司在拆迁之前取得了拆迁许可证,并已经按照相关法规的规定张贴了公告,公告载明此次拆迁按照市政府16号令的规定执行,对拆迁户回迁安置,在不愿选择回迁安置或异地安置的情况下,经双方协商,可以进行货币补偿。在甲的房屋经过作价后,甲与乙拆迁公司签订了《a地改造货币补偿协议》,甲自愿放弃了回迁安置房,对此,为甲的自愿行为,系其真实意思表示,现甲主张在拆迁当时,其原有房屋未按照规定的程序作价,导致其对房屋价值产生误解,从而无法选择产权调换的方式,因未提供相应证据,法院对此不予认定;现在双方已经按照《a地改造货币补偿协议》履行完毕的情况下,甲主张确认《a地改造货币补偿协议》无效,依据不足,法院对其请求不予支持。

【当事人的上诉请求及答辩理由】

甲对原审法院判决不服,上诉至二审法院,上诉理由:根据现行拆迁法规规定,拆迁公司应对被拆迁房屋的所有权人实行货币补偿、产权调换,或两种方式结合的补偿办法,而拆迁公司应对房屋的使用权人实行安置。拆迁货币补偿是对被拆迁人原有房屋的作价补偿,该作价补偿应由相关部门进行,而本案中甲的房屋是由谁进行的作价,甲并不知情,对于房屋作价结论是否公正无法得知,乙拆迁公司主张其经过相关部门作价,但始终未向甲提供相应的作价依据,在房屋价值无法确定的情况下,原审法院认定签订的货币补偿协议是甲的真实意思表示,依据不足,拆迁补偿协议存在欺诈,应认定为无效;乙拆迁公司对甲负有补偿、安置的义务,乙拆迁公司对甲实行拆迁货币补偿,是对甲原有房屋的补偿,而其未按照现行《城市房屋拆迁管理办法》的规定,对于甲今后的居住给予解决,故乙拆迁公司有义务对甲实行安置,现原审法院对此适用法律不当,对此应予以改判。上诉要求,依法改判确认甲与乙拆迁公司签订的《a地改造货币补偿协议》无效;由乙拆迁公司对甲进行回迁安置。

乙拆迁公司辩称,乙拆迁公司进行拆迁,完全符合本次拆迁适用的法律法规的规定。甲自愿选择的货币补偿方式,《a地改造货币补偿协议》为甲真实意思表示,现甲反悔,法院不应支持其请求,原审法院认定双方协议有效并无不当,甲上诉要求由乙拆迁公司对其安置,因甲已经选择了货币补偿,乙拆迁公司不再负有对其安置的义务,现二审法院应判决驳回甲的上诉请求。

【二审法院的判决】

二审法院经审理后确认:乙拆迁公司经批准对本市西城区a地区进行拆迁。甲在拆迁范围内有私有产权房屋一处,乙拆迁公司应按照此次拆迁执行的拆迁法规的规定,对甲进行补偿货币补偿或产权调换的方式。在拆除甲的房屋之前,乙拆迁公司应委托房地产管理部门设立的估价机构对甲的房屋进行价值评估,现依据房地产管理部门的评估报告,甲的房屋价值确定,甲收到评估报告,并未对评估程序及报告结论提出异议;甲主张乙拆迁公司在拆迁前未按照相关规定对其房屋进行价格评估,与事实不符。甲给乙拆迁公司出具了放弃安置房屋的《申请书》,同时甲与乙拆迁公司之间达成了《a地改造货币补偿协议》,根据《a地改造货币补偿协议》及《申请书》可以认定,甲选择的是货币补偿的形式,是甲的真实意思表示,《a地改造货币补偿协议》和《申请书》应认定为有效。甲主张乙拆迁公司在拆迁时对其进行欺诈,依据不足。根据此次拆迁所适用的法规的规定,甲有权选择货币补偿、产权调换、以及二者相结合的方式,甲主张在其选择了拆迁的货币补偿之后,乙拆迁公司仍旧有义务对其进行安置,依据不足。对甲的上诉请求,法院不予支持。判决:驳回上诉,维持原判。

【对本案的解析】

拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法。

拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的民事协议受法律保护,无效的民事协议,不受法律保护。

无效民事协议是指,民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定,经法律规定的机关确认后,其自订立时起就没有法律拘束力,拆迁协议的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定,经有关部门确认后,该协议自订立时起就没有法律拘束力。

根据我国《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。

拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议,主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。本次拆迁公告的时间在2001年10月,依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定,2001年11月1日开始施行,故本次拆迁应适用1991年的《城市房屋拆迁管理条例》。依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定,拆迁协议应当采用书面形式,对于拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门的,拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。可见,两次拆迁法规都规定,拆迁协议应当采用书面形式。

拆迁协议的内容违反国家法律法规规定,是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况:

(1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

(2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。

(3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定,为无效。

(4)拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

(5)拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

(6)拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定,实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定,拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

(7)拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。

(8)拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。本案中,某甲主张签订《a地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示,乙拆迁公司在签订协议时未告知某甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况,对其构成欺诈,则本案中审查重点是乙拆迁公司是否对某甲构成了欺诈。

欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。 拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面:

(1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

(2)拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。

拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为:

第一,拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。

第二,拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换价格法律规定的虚假情况的。

第三,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。

第四,拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。

第五,拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况,致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋 拆迁协议的,被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。

本案中,如果乙拆迁公司已经履行了相关的告知义务,并且所作陈述均与事实及法律规定相符,则某甲主张欺诈依据不足。

6、以合法形式掩盖非法目的的协议无效。

上述是对于拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法,无效协议的确认只能由人民法院或仲裁机构认定。

本案中,乙拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时,是否按照程序对甲原有房屋的重置价格按照规定进行评估,并告知甲真实情况,双方签订的《a地改造货币补偿协议》是否有效。

如果本案中乙拆迁公司告知甲有关拆迁法律规范的虚假情况的,对双方签订的《a地改造货币补偿协议》也应认定为无效。这主要包括上述五点乙拆迁公司不得违反的拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现,针对本案尤其要审查乙拆迁公司是否故意告知被拆迁人拆迁补偿形式及房屋重置价格作价程序及价格法律规定的虚假情况的。笔者认为, 如果乙拆迁公司未按照规定告知某甲此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估,则甲无法得知房屋重置价格的真实情况,在上述两种情况下,均应视为乙拆迁公司故意告知甲关于房屋重置价格作价方面法律规定的虚假情况,《a地改造货币补偿协议》应认定无效,所以审查甲享有所有权的房屋的补偿标准也是本案审查的重点之一。

拆迁补偿形式是指拆迁人依照有关法律法规的规定,在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法 。本案中拆迁依据的北京市人民政府令(第16号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条规定 拆迁补偿方式,由拆迁人与被拆迁人协商确定,可以货币补偿,也可以房屋补偿。本案中争议焦点之一,是乙拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的拆迁补偿形式,是否符合当时的法规的规定?乙拆迁公司是否应给甲安置?

拆迁补偿的对象从人的角度讲,拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。到目前为止,国务院颁布过两次《城市房屋拆迁管理条例》,在这两次立法中的“被拆迁人”有所不同,1991年的《城市房屋拆迁管理条例》中的“被拆迁人”是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。现行《城市房屋拆迁管理条例》中规定的“被拆迁人”,是指被拆除房屋的所有人。两次拆迁法规规定的不同,导致被拆迁人的定义发生了很大的区别。

依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第五条的规定,“拆迁人必须对被拆迁人给予补偿和安置”;第十九条规定“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人),依照本条例的规定给予补偿。第二十条规定,拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新进行结算。”

而依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定“拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。

虽然在两次立法中规定的“被拆迁人”不同,对于所有权人的补偿方式也有所变更,但是从上述法规可知,我国拆迁补偿的基本方式包括两类,即货币补偿和产权调换。被拆迁人有权选择拆迁补偿形式。

所谓“货币补偿”,是指被拆迁人根据房地产评估确定的价格,要求拆迁人支付货币,自行到房地产市场购买居住房屋,这实际上就是,被拆迁人与拆迁人之间是一种现金补偿的关系,拆迁人不提供实物住房,由被拆迁人自己解决。

所谓“房屋产权调换”,是指由拆迁人向被拆迁人提供住房,被拆迁人根据自己的实际需要和现有住房情况进行选择,最后结算新旧房屋的差价。

在城市房屋拆迁补偿制度中,货币补偿的方式确实能更准确反映被拆迁房屋的实际价值,特别是在一些经济比较发达的地区,采取这种方式更加普遍,货币补偿方式使得被拆迁人自行调节住房标准、居住的地点以及适合自身条件的住房,从而满足不同层次的被拆迁人的实际需求。同时,也可以加快拆迁速度,避免因安置房不落实,被拆迁人长期在外过渡的情况,从而减少纠纷。维护社会稳定。货币补偿方式也有利于转换住房机制,盘活房地产市场,笑话安置商品房,避免住宅房屋的重复建设,并简化了房屋拆迁程序,增加了补偿安置政策的透明度,有利于拆迁当事人对政府行政行为的监督。货币补偿中合理的补偿原则和标准,使城市中心区而你口向新区流动,降低中心区人口密度,有利于城市总体规划,改善城市总体环境。

本案中,甲主张乙拆迁公司应当对其进行安置,依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定:“拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人,依照本条例的规定给予安置。安置用房不能一次解决的,应当在协议中明确过渡期限”。这是我国拆迁法规对于拆迁安置的规定,因此拆迁安置是指拆迁人依据拆迁法律法规的规定,将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或其他由拆迁人支配的房屋中居住或者使用,而将被拆迁人在拆迁范围内所使用的房屋及其附属物拆除的拆迁法律行为。

拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人,被拆迁人包括两类,即被拆除房屋及其附属物的所有权人和被拆除房屋及其附属物的使用权人,依据1991年的《城市房屋拆迁管理条》,对所有权人要给予补偿,对使用权人应当给予安置,也就是说,拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人。

在货币补偿后,拆迁人不再另行拨付房屋给被拆迁人。本案的拆迁发生在2001年10月,是新的《城市房屋拆迁管理条例》发布之后,实施之前,故应适用旧的拆迁管理条例,本案中,甲要求适用新法规依据不足。原审法院对案件审理中适用的拆迁法规并无不当。而且无论适用哪次拆迁法规的规定,被拆迁人都不可能在拆迁人对其已完成了货币补偿之后,再得到拆迁安置。

本案中,乙拆迁公司在拆迁时张贴了拆迁公告,作为被拆迁人甲有权选择拆迁补偿形式,甲也行使了这一选择权。甲出具了《申请书》,表明其放弃回迁安置房屋,其选择了签订货币补偿的办法,后甲与乙拆迁公司签订《a地改造货币补偿协议》,以及甲按照协议领取补偿款的行为,都应认定为甲选择的必然结果。

拆迁补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权,当地房屋拆迁行政主管部门起草,城市人民政府批准颁布,专门用于房屋拆迁补偿的依据。本案争议的另一焦点是乙拆迁公司是否按照法律法规规定给被拆除房屋的重置价格进行估价,其补偿标准是否符合法律法规的规定。

一般理论界认为房屋拆迁补偿标准有以下几种情况:一是政府认定批准房屋拆迁补偿标准,表现为政府具体确定了房屋拆迁补偿标准;二是拆迁人有权允许范围内认定补偿标准,也就是拆迁人愿意补偿被拆迁人的标准;三是被拆迁人要求补偿的标准,即被拆迁人要求补偿的希望值;四是实际产生的补偿标准,也就是拆迁人实际给予被拆迁人的补偿数额。以上四种情况虽然相互影响,但最终的结果,应当符合政府制定的标准。拆迁补偿标准的内容包括区位、用途、建筑面积、拆迁费用等。区位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(与市中心、商业区、政府机关)等的距离,周围环境、景观等。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证书上未标明的,以产权档案中记录的用途为准,产权档案中未记明用途的,应以房屋的实际用途为准。

确定拆迁补偿的标准的方法为房地产价格评估的办法。根据本案拆迁当时的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定,拆除住宅房屋实行产权调换的,偿还住宅房屋建筑面积与原房屋建筑面积的差价的结算部分,由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。根据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定,对被拆迁人所有的房屋作价补偿的,作价补偿金额按照被拆迁人所有的房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。根据现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。因此,无论何时,在拆迁的实践中,确定被拆除房屋及其附属物的重置价格是进行拆迁补偿的关键因素,也是拆迁补偿的第一步。

重置价格,是指按照当前的房屋生产条件和价格水平重新建造该类房屋所需要的全部费用的总和。

重置价格确定的原则依据《城市房地产管理法》的第三十条的规定:房地产价格的评估,应当遵循公平、公正、公开的原则。

重置价格的估价机构依据《城市房地产管理法》第六条规定,应该由房地产行政主管部门设立的价格评估机构承办,房地产行政主管部门设立的价格评估机构应当指派取得估价师资格并经注册的房地产估价师进行价格评估。依据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》四十四条的规定,对被拆除房屋的评估,由市或区、县房地局认定的评估机构进行。评估机构对被拆除房屋进行评估,应当通知被拆除房屋所有人到场,被拆除房屋所有人应当予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到场或者不予配合的,评估机构也可以进行评估。

重置价格的确定程序,根据《城市房地产市场估价管理暂行办法》的规定,房地产管理部门设立的价格评估机构进行拆迁房屋的重置价格评估,应当遵循以下程序:

1、由拆迁人向房地产管理部门设立的估价机构提出估价申请。

2、房地产管理部门设立的估价机构接到拆迁人的估价申请后,应当对其申请进行审查,经审查符合有关规定的,应当受理拆迁人的估价申请,并指派注册房地产估价师承办;对于不符合有关规定的,应当告知拆迁人补齐手续后予以受理,或者决定不予受理,并告知拆迁人理由。

3、现场勘验估价。房地产估价机构受理拆迁人的估价申请后,应当指派不少于二人的估价人员(应当是注册房地产估价师)承办。估价师接受指派后,应当依法制定估价方案,到房屋及其附属物所在地进行现场勘察,核对各项数据和有关资料,并做好被评估房屋的各种记录。如果估价师发现被评估的房屋与实际情况不符的,应当即使核查房屋档案,对房屋的所有权人进行询问,并将勘察结果记录在案。

4、综合作业。房地产估价师在进行现场勘察评估后,应当按照拟定的估价方案,结合有关资料,并依据国家法律法规的规定进行综合作业,全面分析,提出估价结果。

5、房地产估价师作出估价结果后,由房地产估价机构在估价结果书上加盖印章,并制作若干副本,并书面送达给当事人以及有关部门。

6、拆迁人或者被拆迁人在接到估价结果后,对估价机构作出的估价结果有异议的,可以在受到估价结果书之日起十五日内,向原估价机构申请复核。

从上述论证可知,本案中甲在乙拆迁公司委托北京市西城区房地产评估部门所作的评估报告上签署了意见,在接到该评估报告后,至签订拆迁协议之前,未提出异议,对此,为甲对乙拆迁公司所作房屋的评估结果的认可。后甲在诉讼中主张乙拆迁公司对其隐瞒了被拆除房屋的重置价格,并对其构成欺诈,显然没有事实依据。

从上述分析及论证可以看出,甲诉讼主张《a地改造货币补偿协议》无效乙拆迁公司对其构成欺诈,并无依据,本案一、二审的判决结果正确。

六、相关法律链接

《民法通则》第五十八条 下列民事行为无效。

(一) 无民事行为能力人实施的民事行为;

(二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三) 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(四) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

(五) 违反法律或者社会公共利益的;

(六) 经济合同违反国家指令性计划的;

(七) 以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始的时候起就没有法律约束力。

2001年6月13日颁布、2001年11月1日施行《城市房屋拆迁管理条例》

第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换

北京市人民政府令(第16号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》

第二十七条 拆迁补偿方式,由拆迁人与被拆迁人协商确定。可以货币补偿,也可以拆迁补偿。

 
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