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企业拆迁中承租人与次承租人拆迁利益如何分配?

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-09-13  浏览次数:24
核心提示:【案情简介】  2010年1月18日,磐安县某红木家具公司北京分公司(以下简称红木公司)与北京某保温涂料公司(以下简称保温公司)签订
 【案情简介】

  2010年1月18日,磐安县某红木家具公司北京分公司(以下简称“红木公司”)与北京某保温涂料公司(以下简称“保温公司”)签订《租赁合同》。合同约定:保温公司将位于北京市通州区工业区2号院内车间、库房、办公及生活用房的房屋租赁给,自己只保留两间房屋,租赁期限10年。红木公司承租的2号院厂房系北京市通州区某村委会统一建设,原承租人为保温公司,2010年保温公司不再生产经营,遂将2号院转租给红木公司。

  2014年1月20日,保温公司以签订了《拆迁协议》为理由,向北京市通州区人民法院(以下简称“通州法院”)提起诉讼要求解除与红木公司的租赁合同,并要求红木公司搬出房屋。后经通州法院张家湾法庭开庭审理,保温公司撤诉。红木公司认为,保温公司签订了《拆迁协议》后,应当按照合同约定和相关规定,将拆迁补偿中应属于红木公司的停产停业损失和搬迁费等费用支付给红木公司,但保温公司却拒绝将相关拆迁补偿费用归还红木公司。红木公司遂委托德凯律师维护权益,在维权过程中,保温公司提出反诉,要求红木公司补交厂房租金及利息。

  【争议焦点】

  1.红木公司是否有权主张获得拆迁补偿利益?

  2.拆迁补偿利益应如何分配?

  3.保温公司提起反诉主张红木公司支付租金有无依据?

  【法理解析】

  一、焦点一:红木公司与保温公司之间签署的《租赁合同》系双方真实的意思表示,保温公司应当依约履行合同义务。在保温公司签订《拆迁补偿安置协议》后,其应当依照合同约定和法律规定将属于红木公司的拆迁补偿款项支付红木公司,保温公司仅愿意支付部分拆迁款给红木公司的行为有违合同约定和法律规定。因此,红木公司有权主张获得拆迁补偿利益。

  首先,自2013年12月12日起,红木公司承租保温公司的2号工业园即遭遇停水停电,致使红木公司承租的2号工业园无法实际经营使用。2014年3月1日起,红木公司承租的2号工业园内厂房开始被拆迁实施单位陆续拆除。保温公司在签订《拆迁补偿安置协议》之后,未依照合同约定将停产停业损失、搬迁费和提前搬家奖支付给红木公司,而在村委会的调解下,保温公司只愿意支付给红木公司极低的补偿,其支付的补偿远远低于保温公司与村委会签署的《拆迁补偿协议》中达成的补偿数额。在厂房被拆迁前,红木公司作为唯一实际经营权人将涉及企业拆迁的纳税、经营等全部资料均向拆迁办进行提交。

  其次,红木公司作为被拆迁地块2号工业园的实际唯一经营者,承租了除去梨园工业园2号院南房靠东头一间、北房东头一间以外的所有车间、库房、办公用房等。依照两公司签订的《租赁合同》约定,保温公司应当将红木公司主张的停产停业损失和搬迁费等费用支付给红木公司。另依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条之规定,生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费。鉴于两公司公司签署的《租赁合同》中明确约定,地上原有建筑物及花草树木补偿归甲方,设备停用的经营性补偿归乙方,即红木公司。保温公司已经与村委会签署了《拆迁补偿协议》,保温公司拒不向红木公司支付停产停业损失、搬迁费、提前搬家奖等费用的行为,违反了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》、《合同法》之规定,违反了两公司签署《租赁合同》之约定。

  二、焦点二:红木公司主张对停产停业这一经营性损失、搬迁费和提起搬家奖的分配,是基于合同的具体约定,也是基于法律的具体规定。红木公司的主张既不过分,也没有侵害他人合法权益。因此,在保温公司与红木公司对拆迁利益有约定的情况下,应依约定分配拆迁利益。

  首先,依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条之规定,房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的,如何处理?房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除,当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议,合同对此有约定的,依约定处理,合同没有约定或约定不明的,应区分以下情形处理。两公司已经就被拆迁2号工业园内停产停业损失的分配方式进行了约定,另鉴于红木公司系涉案整个2号工业园的唯一生产经营者,依法应当获得停产停业损失、搬迁费用及提前搬家奖费用。

  其次,红木公司是涉案2号工业园的唯一经营者,并不存在其他生产经营的主体。红木公司自2010年初与保温公司签订《租赁合同》后即成为涉案厂房的唯一经营使用权人,红木公司租赁涉案2号工业园采用整租的方式进行生产经营的。村委会及其他被拆迁人对此非常清楚,法院可以调查,并不存在保温公司又在涉案2号工业园进行加工经营的任何行为。因此,红木公司要求主张保温公司返还停产停业损失及搬迁费,具备客观事实根据。关于保温公司称设备停用的经营性损失归乙方,而非停产停业损失归乙方,这种理解并不符合两公司签订《租赁合同》的整体约定。两公司签订的《租赁合同》可知,地上原有建筑物及花草树木补偿全部归甲方,设备停用的经营性补偿全部归乙方,土地补偿归土地所有方。即便按照保温公司的误导式解读,保温公司即甲方有且仅享有地上原有建筑物及花草树木的补偿,而并不包括停产停业损失。另外,两公司双方均非专业法律人士,在合同签订之初不可能按照法律规定对合同作出“停产停业损失费”这样专业的约定。因此两公司约定“设备停用的经营性补偿全部归乙方”符合合同的订立目的、交易习惯等。

  再次,在红木公司提起本案诉讼前,保温公司已经于2014年1月20日提起解除租赁合同的诉讼,该诉讼也于2014年3月3日开过庭,至今未出裁判结果。保温公司在2014年1月20日递交的起诉书中明确其在2013年11月15日与拆迁单位签订了《拆迁协议》,这一时间与法院调取的拆迁协议签订时间吻合,能够证实法院调取的拆迁协议真实存在。另外关于停产停业损失的补偿,实际操作中是以实际经营者的实际经营行为进行计算的,与厂房面积关系不大。红木公司系唯一的实际经营人,保温公司在整院出租的情况下,不可能存在经营行为的客观条件。因此保温公司声称自己有经营行为,没有事实根据。

  三、焦点三:关于保温公司提出的要求支付租金的反诉请求,红木公司认为既没有基本的事实根据,也没有相应的法律依据。保温公司提出反诉的主张无非是为了拖延案件的审理期限,为自己不全面及时履行支付补偿款的合同义务寻找借口。因此,在保温公司未提交证据的情况下,其提出的反诉主张不能得到支持。

  首先,保温公司并未提交新建600平方米厂房的任何官方批准文件,涉案土地使用权系村民委员会所有。从现有的证据材料来看,无法证明保温公司在涉案地块于2010年11月搭建了厂房。另依据两公司签订的《租赁合同》第四条第一款第三项之约定,如果乙方无故拖欠房租三个月以上,则甲方有权收回房屋。保温公司在反诉状中声称“其于2010年11月建成车间600平方米由红木公司使用至2014年1月”与事实严重不符,如果红木公司真的无偿使用保温公司厂房长达4年,保温公司完全可以收回房屋。如果红木公司一直未缴纳租金,保温公司会一直让红木公司继续使用厂房吗?这是不符合常理的。

  其次,红木公司与保温公司之间并无任何关于保温公司所谓于2010年11月建成600平米车间的任何书面约定,保温公司也未提交与红木公司签订的任何书面承租合同抑或补充协议,保温公司主张要求红木公司支付30多万元租金没有事实根据和法律依据。无论从保温公司第一次提出的所谓存在仲裁条款的管辖权异议,还是本次所谓红木公司未缴纳租金的反诉请求,都足以看出保温公司不尊重客观事实的逻辑,是为了达到拖延诉讼、拖延返还补偿款的不良目的。

  再次,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。保温公司并未提交红木公司与保温公司就600平方米厂房租赁包括租金及支付时间、方式的书面合同。红木公司并不存在所谓未支付租金的行为,因此保温公司在未提交这一证据加以证明的情况下,应当承担不利的后果。

  【维权胜诉】

  最终通州法院作出一审民事判决,判令保温公司赔偿红木公司各项补偿费用2092653元。该结果比当事人预期获得的拆迁利益高了100多万,红木公司经理对此非常满意。

  【风险提示】

  企业拆迁过程中,因涉及利益较大,由此带来的纠纷往往很多。但在纠纷发生过程中,很少能够通过协商或调解方式解决,最终当事人不得不委托律师提起诉讼解决。但在民事诉讼中,证据的作用可谓举足轻重,甚至起到“妙手回春”的效果。因此,对于相关证据的采集、固定要非常慎重。另外对相关拆迁政策和法律的把握,则直接关涉到能够分得拆迁利益的多少,因此在维权前,不可忽略任何一个细节。

 
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